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이재명 비아몰 정부의 첫 부동산 대책과 시장 분위기를 분석하는 박원갑 박사의 풀버전 영상입니다. 영상에서는 새 정부의 부동산 정책 방향과 함께, 무주택자들의 불안 심리를 진정시키는 것이 중요하다고 강조합니다. 특히, 공급 확대와 함께 시장에 싸게 집을 장만할 수 있다는 신호를 주는 것이 중요하다고 언급합니다. 또한, 서울과 지방의 부동산 시장 상황을 비교 분석하며, 하반기에는 갭 메우기 현상이 나타날 것으로 전망합니다. 전반적으로 시장 상황에 대한 균형 잡힌 시각을 제공하며, 부동산 시장의 흐름을 이해하는 데 도움을 줍니다.

1. 이재명 정부 부동산 대책의 핵심 흐름과 시장 전망

새 정부는 인위적인 수요 억제 정책을 지양하고, 공급 확대 및 시장 메커니즘 존중 혹은 실적 시장주의를 표방한다
시장의 가장 큰 불안 요인은 무주택자의 불안 심리이며, 이들을 진정시키기 위해서는 “기다리면 싸게 집을 살 수 있다”는 신호가 실제로 믿음으로 연결되어야 할 필요가 있다
거래량은 상고하저(上高下低) 구조로 전망되며, 서울은 상반기 에너지 소진 이후 하반기에는 힘이 약해질 가능성이 높다
갭 메우기 및 순환매 현상이 하반기 시장의 핵심 키워드로, 그동안 가격이 오르지 않은 지역으로 수요 이동이 예상된다
주택 공급 정책은 특히 공공임대 확대와 신혼부부·청년 맞춤 공급, 신혼부부 기간 연장 및 소득 기준 완화 등 구체적 진전이 있으며, 3기 신도시 카드 역시 시장 상황에 따라 재등장할 가능성이 있다
서울 강남 재건축의 경우, 재건축 초과이익 환수제 완화 기대감은 크지만, 실제로는 완전 폐지나 유예보다는 사회적 논의를 통한 일부 완화에 그칠 가능성이 높다

1.1. 새 정부 부동산 정책의 변화와 시장 전망

인위적인 수요 억제 정책은 시행하지 않을 것으로 예상되며, 이는 시장의 욕망을 어느 정도 인정하는 방향이다.
무주택자의 불안 심리가 가장 큰 문제로 지적되며, 집값이 싸질 것이란 믿음을 줄 수 있는 명확한 신호가 부족하다.
최근 집값이 오르는 구조가 형성되어 있으며, 이 흐름은 하반기에도 이어질 것으로 예측된다.
초고가 아파트에 대한 가격 상승 억제 정책 폐지와 함께 임대주택 등 공급 확대에 주안점을 비아몰 둘 계획이다.
과거의 강력한 양도세·종부세 중심 수요억제책은 더 이상 사용하지 않으며, 정책은 단기적으로 시장 가격에 70~80%의 영향을 미친다.
윤석열 정부의 정책 노선을 180도 전환하지는 않을 것으로 보인다.

1.2. 서울·지방 부동산 시장의 전망과 하반기 키워드

수도권을 중심으로 거래량과 가격이 오르고 있지만, 서울은 거래량이 상고하저(상반기 고점·하반기 저점)일 가능성이 높다
서울 아파트 거래량은 3월 1,200건, 2023년 7월 9,200건에서 최근 6,000건이 평균치로 에너지가 소진된 상황이다
거래량 감소가 곧바로 가격 하락으로 이어지지는 않으며, 서울 및 수도권의 가격은 상승세 유지가 예상된다
지방 시장은 입주 물량 감소, 금리 인하 예측, 일부 규제 유예 등으로 최악의 국면을 벗어나 시장에 일부 호전 신호가 나타날 것으로 보인다
하반기 주요 키워드는 ‘갭 메우기’와 ‘순환매’이며, 강남 등 급등 지역보다는 상대적으로 덜 오른 지역과 지방으로 수요가 분산될 전망이다

1.3. ️ 공공임대 확대와 신혼부부 특별공급 정책의 주요 내용

이재명 정부의 주요 부동산 정책은 공급 확대를 통한 공공임대 주택 확충과 집값 안정화에 중점을 둔다.
임대 시장은 충분히 안정될 가능성이 있으며, 이는 매매 시장과는 별개의 메커니즘으로 움직인다.
공공임대 주택 확대와 법정 주택 공급 로드맵 도입은 서민 주거 안정 측면에서 매우 바람직한 방안으로 평가된다.
청년, 신혼부부, 노년 등 맞춤형 공공임대주택 공급은 진일보한 대책이며, 다양한 계층을 지원할 것으로 기대된다.
신혼부부 특별공급의 신혼부부 인정기간이 기존 7년에서 10년으로 확대되고, 특별 분양의 소득 조건 완화와 자녀 기준 등 지원 조건도 개선된다.

1.4. ️ 3기 신도시, 무주택자 불안, 재건축 부담금 완화의 현실

3기 신도시 정책은 공약집에서 빠졌으나 시장 불안이 커지면 다시 공개될 가능성이 있다.
공급 부족에 대한 기대치와 불안감이 여전히 크고, 특히 무주택자들의 불안 심리가 시장의 큰 위험요소이다.
무주택자가 집을 싸게 살 수 있다는 신뢰할만한 신호가 필요하지만, 그러한 신호가 실제로 믿어져야 한다.
신도시와 도시 재정비 정책은 공공성 원칙(임대 주택 기부채납 등)을 전제로 용적률·건폐율 완화가 검토된다.
재건축 부담금(재초환) 완화는 공약에서 빠졌고, 민주당 기조상 완전 폐지나 유예는 어렵고 일부 완화에 그칠 비아몰 가능성이 크다.
재건축 부담금 완화 문제는 시장과 조합원의 기대만큼 제도화되기 어렵고, 추가적인 사회적 논의가 필요하다.

1.5. ️ 재건축 시장의 딜레마와 절충점의 필요성

재건축은 기본적으로 시장 논리를 통한 주거 환경 개선 사업으로, 수익이 나지 않으면 조합원들이 참여하지 않는다
조합원 이익을 위해 규제를 완화하면 국민 일부가 이를 거부할 가능성이 있고, 지방에서는 재건축 규제 완화에 반대 의견도 강하다
공급 확대가 필요하지만, 동시에 개발 이익의 일부를 공공에서 환수해야 한다는 압박도 존재한다
“이익은 사유화하고 비용은 사회화한다”는 비판 의식 속에서, 시장주의와 공공성 확보 사이의 절충 방안을 모색해야 한다


2. 강남 아파트 초양극화와 부의 상징 변화

이재명 정부는 수요 억제 정책 대신 시장 자율에 따라 집값 상승세를 일부 인정하되, 상승률의 둔화와 거래량 감소가 하반기에 예상된다
강남, 서초, 용산, 과천 등 일부 지역은 실거래가가 전고점을 돌파해 상승 피로감이 존재하며, 똘똘한 한 채와 상급지 갈아타기 현상이 지속된다
세종시는 정치적 이슈와 무관하게 가격 매리트와 저가 매수세 유입으로 일부 회복세를 보이나, 전국 평균 대비 고점 회복률이 낮다
서울 주택 양극화 현상이 극심해지며, 아파트와 비아파트 간, 강남과 비강남 간의 가격 격차가 심화되고, 아파트가 새로운 부의 상징이 되고 있다
빌딩 투자보다 강남 아파트 소유가 부의 대표적 상징으로 자리 잡았으며, 고령화·비대면 사회·복잡한 부동산 세제 등으로 인해 아파트 한 채 집중 및 투자 심리가 강해졌다
고령자들은 강남을 더 이상 떠나지 않고 종착지로 여기며, 강남 아파트는 ‘콘크리트 해자’처럼 접근이 어려운 넘사벽 자산으로 인식된다
강남 아파트를 향한 강한 선호로 인해 상실감·소외감 등 사회적 위화감이 심화되고, 강남 불패가 아닌 ‘강남 아파트 불패’로 개념이 바뀌었다

2.1. ️ 강남 집값 전망과 똘똘한 한 채 트렌드

이재명 정부는 부동산 세금 인상과 수요 억제 정책을 시행하지 않고, 이전 정부와는 다른 노선을 택했다.
강남 불패 신뢰가 여전히 강하며, 강남 집값은 상승세를 유지하지만, 높은 가격으로 인해 상승률은 하반기에 둔화될 것으로 보인다.
실거래가 기준 강남, 서초, 용산, 과천의 집값은 이미 비아몰 전고점을 돌파했고, 송파와 종로구는 아직이거나 돌파 단계에 있다.
최근 2년간의 부동산 시장 트렌드는 여러 집보다는 좋은 집 한 채를 선택하는 “똘똘한 한 채&rdquo현상과 상급지 갈아타기 현상에 집중되어 있다.
아파트 거래는 거래허가제가 적용되는 등 규제가 집중되어 있으며, 시장이 과열되면서 상승 부담감과 피로감이 커지고, 하반기에는 거래량이 정체될 가능성이 높다.

2.2. ️ 세종시 부동산 시장: 행정수도 이전 이슈와 가격 전망

행정수도 이전 공약에 대한 기대감으로 대선 전부터 세종시 집값이 들썩였으나, 최근 일부 실망감도 나타나는 분위기다.
새 정부의 공약집에는 지방 균형 발전과 함께 ‘행정수도 세종 완성&rsquo및 국회 세종 의사당, 대통령 세종 집무실 건립, 수도권 2차 공기업 이전이 명확히 명시되어 있다.
세종시 부동산은 정치 테마주처럼 이슈에 따라 단기적으로 반응하는 경향이 존재한다.
2021년 6월 고점 대비, 세종시 아파트 가격 회복률은 약 73%로 전국(80%대), 지방평균(87%)에 비해 낮은 수준이다.
정치 이슈가 아니더라도 저가 매수세가 일부 유입되고 있고, 선형적이 아니라 출렁임을 동반한 완만한 회복세를 보이고 있어 실수요 유입 가능성이 있다고 볼 수 있다.

2.3. ️ 서울 집값 초양극화와 초고가 아파트 현상의 주요 원인

서울 주택의 평균 매매 가격이 10억 원을 넘어섰고, 아파트 평균은 13억 원을 훨씬 상회하는 등 주택 가격의 극심한 양극화가 나타났다
과거 부의 상징이 꼬마 빌딩에서 초고가 아파트로 교체되었으며, 강남 33평 아파트는 70억 원에 달하는 등 아파트가 새로운 부의 심벌로 자리 잡았다
투자 수요가 빌딩에서 초고가 아파트로 이동해, 고액 자산가의 64%가 아파트를 투자 대상으로 선정했으며, 오피스와 토지, 상가에 대한 선호도는 감소하였다
세금 측면에서 아파트 1채 장기 보유 시 장기보유특별공제(최대 80%) 등 세제 혜택이 존재하지만, 빌딩은 공제율이 낮고 다주택자에 대한 취득세 등 규제가 강화되어 '똘똘한 한 채' 선호가 심화되었다
포트폴리오 구성과 금융 상품 투자 경향이 커지면서, 좋은 아파트 한 채와 금융 자산을 조합하려는 재테크 전략 변화도 강남 일극화와 초고가 아파트 선호를 촉진하였다

2.4. 강남 아파트 쏠림과 경제적 해자의 형성

과잉 정보 비아몰 시대와 비대면 사회로 인해 아파트가 관리와 감정 노동의 부담이 적은 상품으로 인식되어 선호가 높아졌다.
강남 아파트는 투자 상품으로 오랜 기간 검증되어 리스크가 적다고 받아들여지며, 인구 감소에서도 마지막 안전지대로 여겨져 가격 상승의 근거가 되고 있다.
최근에는 강남 내 빌딩이나 다세대 주택 소유자들이 상대적 소외감을 느끼고, 강남 내에서도 아파트 쏠림과 가격 양극화가 심화되고 있다.
고령자들이 예전과 달리 강남을 경유지가 아닌 종착역으로 보고 떠나지 않으면서, 아파트의 가치는 더욱 고착화되고 있다.
강남 아파트는 상징적이며, 지방에서도 부의 상징으로 여겨져 초과 수요가 형성되고, 강남은 일종의 콘크리트 해자(경제적 해자)로 요새화되어 일반인에게 넘사벽이 되었음을 보여준다.
이러한 현상은 사회 구성원들에게 위화감과 좌절을 낳고, 일부는 기회를 놓친 것에 대한 강한 배 아픔과 자기 자신에 대한 용서 어려움까지 불러일으키고 있다.


3. 경매 시장과 재건축 시장의 현황 및 정책과제

강남 아파트를 중심으로 초양극화가 심화되고 있으며, 이는 소득 양극화에서 비롯된 전 세계적 추세로 속도를 늦추는 정책이 필요하다
서울 아파트 경매 물건이 역대 최대치로 쏟아지며, 낙찰가율도 3년 만에 최고치를 기록하여 경매 시장에서는 엇갈린 신호가 나타나고 있다
경매 물건 증가는 내수 경기 악화와 자영업자 위기에서 기인하지만, 높은 낙찰가율은 강남 아파트 값 상승과 토지 거래 허가제 비적용으로 인해 실수요자들이 고가에 매수하고 있기 때문으로 해석된다
재건축 시장은 신속 인허가, 용적률 및 건폐율 완화, 공공성 강화 등의 정책들이 논의 중이나, 재건축 부담금 문제에 대한 구체적 해소 방안이 없어 조합원과 사회적 여론 간 타협이 새로운 과제다
상가 경매 물건 증가 및 공실 심화, 낮아진 자영업 비중, 반복되는 폐업·창업 현상 등으로 상가 시장의 구조적 위기가 현실화되고 있다


4. 상가 시장 구조 변화와 부동산 시장 전략 요약

상가 및 상가주택의 인기가 급감하고, 공실률 증가로 인해 노후 대비 자산운용 방향이 배당주 등으로 전환되고 있다 .
온라인 소비 증가와 인구 구조 변화(저출생, 고령화)로 오프라인 소비가 줄었고, 상가 공실 및 자영업 환경이 악화되고 있다 .
지하상가 비아몰 및 복합몰이 증가하면서, 지상 상권이 몰락하고 상가 공급 과잉 및 공간 소비 패턴에 큰 변화가 생겼다 .
부동산 대출 규제(D.S.R 3단계)로 인해 대출 한도가 소폭(약 5%) 줄었지만, 실제 체감 영향은 생각보다 크지 않다 .
현 시점에서 내 집 마련 전략은 “싸게 사는 것”이 유일하게 유효하고, 지역별 상승·하락폭이 달라 극단적 시장 분화가 관찰되고 있다 .
하반기에는 유동성 증가와 금리 인하 등으로 인해 “갭 메우기&rdquo및 순환매현상이 두드러질 것으로 예상된다 .
과거 갭투자, 다주택자 매수 패턴이 반복될 것이라는 착오에 빠지지 말아야 하며, 시장은 유기적으로 변질되기 때문에 기존 경험·패턴 맹신은 큰 위험이다 .

4.1. ️ 부동산 투자 트렌드의 변화와 상가·빌딩 시장의 침체

과거에는 상가주택이나 꼬마 빌딩 투자가 인기가 많았으나, 요즘엔 공실 문제로 수익성이 낮아져 인기가 떨어졌다
1층 임대료가 전체 임대료의 30%를 차지해야 하지만, 최근에는 1층 공실이 많아 투자매력도가 감소하고 있다
공실 대란과 구조적 변화로 인해 노후 대비 계획이 상가·빌딩 위주에서 S&P, 배당주 투자 등으로 전환되고 있다
온라인 소비가 오프라인 소비를 앞지르고, 저출생과 고령화, 인구 감소, 고령층의 소비 위축 등 사회 전반의 변화가 시장 침체를 심화시키고 있다
소비는 줄고 자본이 아파트로 쏠리며, 가게 부채 증가와 최저임금 인상 등 복합적 요인이 음식점, 커피점 등 자영업 환경 악화를 초래하고 있다

4.2. 상가 공실 문제의 원인 및 대안 변화

상가 임대 시장에서 공실 문제가 심각하며, 일부 상가는 오피스텔이나 다른 용도로 개조하는 등 돌파구를 모색하고 있다.
상가 분양가 대비 경매 낙찰가가 30%까지 하락하는 등, 수익성 악화로 인해 상가를 오피스텔로 개조하는 사례가 실제로 발생하고 있다.
도심 및 신도시 모두 상가 공급이 과잉되어 있는 현실이며, 특히 온라인 소비의 증가 및 지하 상가의 확산이 문제를 심화시키고 있다.
최근 젊은 세대를 중심으로 더위를 피해 지하 상가 이용이 늘어나고, 성공적인 사례(여의도 IFC몰 등)로 인해 지하 상가가 핫플레이스가 되고 있다.
지상 건물주 입장에서는 지하 상가와 맛집 등이 밀집하며 비아몰 매출 감소와 공실이 증가하고 있는데, 이는 소비 패턴과 공간 이용 변화가 복합적으로 맞물린 현상이다.

4.3. 7월 스트레스 DSR 3단계가 무주택자와 시장 심리에 미치는 영향

7월부터 대출 한도가 더 엄격해지는 스트레스 DSR 3단계가 시행되며, 무주택자들 사이에 '지금이라도 집을 사야 한다'는 불안과 조바심이 커지고 있다.
미디어가 DSR 규제에 대한 공포 심리를 지나치게 조장해, 무주택자들이 대출이 크게 줄어 집을 더이상 못 살 것이라는 과도한 불안에 휩싸이고 있다.
실제로 금융위원회 시뮬레이션에 따르면, 연봉 1억, 30년 만기, 연 2.2% 혼합형 금리 기준 주담대 대출 가능액이 약 6억 3천만 원에서 5억 9천만 원으로 약 3,300만 원(5%) 감소하는 수준으로, 체감상 대출 감소폭이 크지 않다.
하지만 대출규제 강화로 인해 7월 이후 거래량이 줄고, 시장 진입을 망설이는 수요자가 늘어날 가능성이 크다.
그럼에도 불구하고, 집값이 급격히 하락하지는 않을 것으로 예상된다.

4.4. 실수요자 부동산 접근 전략과 지역별 시장 분석

단기 급등 지역(예: 강남, 과천 등)은 단기간에 수억 원 호가 상승이 있었으므로, 이들 지역을 따라가 구매하지 말고 가격이 싸게 나왔을 때만 접근하는 것이 좋다
대출 비율은 집값의 30% 이내로 제한하고, 원리금 상환액이 월급의 30% 이하가 되도록 해야 고통을 줄일 수 있다
동네별 시장 상황은 천차만별이므로 전국적 시세나 분위기에 집착 말고, 해당 지역의 분화 현상과 하락폭에 맞춘 맞춤형 전략을 세워야 한다
최근 수도권 일부 지역(양주 -28%, 오산 -25.8%, 의정부 -24.1%, 계양구 -23% 등)은 2021년 고점 대비 20% 이상 하락하여 현재 진입이 가능하다고 볼 수 있다
실수요자는 타이밍 맞추기에 집착하기보다, 덜 오른 지역을 합리적인 가격에 매수하는 것이 가장 효과적인 전략이다
하반기엔 유동성 증가와 금리 인하, 재정 확대에 따른 갭 메우기 및 순환매 현상이 주요 테마가 될 가능성이 크며, 이에 따라 서울 외 지역에서 젊은 층의 내 집 마련 수요가 늘어날 것으로 전망된다

4.5. 부동산 시장에서 과거 패턴 맹신의 위험성과 유기적 변화 인식

과거와 달리 부동산 시장은 비아몰 상급지, 중급지 간 가격 차이 메우기 현상이나 지역별 꿈틀거림 등 유기적으로 변화하고 있으며, 2017~2021년처럼 전반적인 일괄 상승은 아니다
지역별, 동네별, 또는 광역권별로 가격이 다르게 움직이며, 타이밍을 맞추려다 덤탱이를 쓰거나 극단적 분화에 휘말릴 수 있으므로 가격 미리 틀어보고 접근하는 경험의 맹신을 경계해야 한다
더블딥이나 데드캣 바운스, 욕조형 등 전문가들의 용어 남발이 불안감을 조장했지만, 공포와 불안기의 매수가 중요하다고 본다
최근 시장에서는 주식적 마인드의 시세 추종이 위험하며, 대세 상승기의 갭투자·다주택자 논리가 더 이상 통하지 않는다
갭투자, 전세가율 60% 이상 등 과거 논리와 패턴이 현재에는 안 맞을 수 있고, 특히 지방의 경우 전세가율이 더 높아도 가격이 오르지 않는 예가 있으므로, 시장은 유기적 변화체임을 인식하고 경험치 맹신을 피해야 한다


5. 내 집 마련을 위한 실질적 조언과 의사 결정 기준

집 구매는 간단하게, 싸게 살 수 있을 때 매수하는 것이 중요하며, 지나치게 많은 이론이나 패턴에 의존하는 것은 효과적이지 않다 .
내 집 마련에서 가장 중요한 것은 전문 지식이 아니라 상식과 균형 잡힌 사고이며, 복잡한 논리는 오히려 혼란을 줄 수 있다 .
강남 2~30분 내외 근교 지역 중 왕십리, 남양주, 구리 등이 상대적으로 덜 오른 지역이며, 지역 선택시 가격 메리트, 출퇴근 거리, 배우자의 선호를 함께 고려해야 한다 .
최근 젊은 세대는 동남·남쪽/교육환경 등 주거지 선호, 내 집의 감정적 가치(이모션 밸류)에 높은 비중을 두고 실제 집값 변동보다 집 소유 그 자체에 더 큰 만족을 가진다 .
집을 비싸게 사서 우울증에 걸리는 사례는 거의 없으며, 오히려 싸게 팔아서 더 우울해하는 경우가 많고, 주거비 부담시 다운사이징, 합가 등 대처 방법이 존재한다 .
내 집 마련은 투자 목적보다 실수요 필요성에 기반해 결정해야 하며, 배우자와의 협의가 매우 중요하다 .
외곽 신축과 도심 구축 가운데서는 입지와 편리성, 도심 중심이 장기적으로 더 유리하며, 20년 후 외곽 신축도 결국 구축이 되니 땅값이 핵심임을 인식해야 비아몰 한다 .